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El derecho de propiedad: un derecho fundamental con límites
El derecho de propiedad constituye un derecho fundamental reconocido por la Constitución de la República Dominicana. El artículo 51 establece que: “El Estado reconoce y garantiza el derecho de propiedad. La propiedad tiene una función social que implica obligaciones. Toda persona tiene derecho al goce, disfrute y disposición de sus bienes”.
A la luz del criterio establecido por el Tribunal Constitucional, la efectividad del derecho de propiedad comprende tres dimensiones esenciales: el goce, el disfrute y la disposición. Esto significa que el titular puede utilizar un bien, aprovechar los beneficios que este produzca y disponer de él, ya sea transformándolo, transfiriéndolo o ejerciendo sobre este las facultades que reconoce el ordenamiento jurídico.
Sin embargo, aunque la propiedad constituye un derecho fundamental, no tiene carácter absoluto. Su ejercicio debe realizarse de conformidad con la Constitución y las leyes. Precisamente aquí adquiere especial importancia el régimen de condominios, pues quien adquiere una unidad dentro de un edificio sometido a este régimen obtiene derechos exclusivos sobre su propiedad, pero también asume determinadas obligaciones frente a los demás copropietarios.
En otras palabras, ser propietario de un apartamento no significa tener libertad ilimitada para modificarlo, utilizar las áreas comunes o alterar la estructura del inmueble. El ejercicio del derecho individual debe armonizarse con los derechos de los demás condóminos.
Limitaciones al derecho de propiedad en el régimen de condominios
En materia de condominios, el ejercicio del derecho de propiedad se encuentra condicionado por las disposiciones de las leyes especiales que regulan la materia inmobiliaria y por las normas del derecho común. De manera específica, destaca la Ley núm. 5038, de fecha 21 de junio de 1958, sobre Condominios, que regula aspectos relacionados con la constitución, administración, funcionamiento y disolución de este régimen.
Para la constitución y registro de un régimen de condominio, la Ley núm. 5038 contempla la elaboración de un reglamento de condominio, en el cual deben establecerse, entre otras cuestiones, las reglas aplicables a los propietarios y el número de votos correspondiente a las resoluciones de la asamblea del consorcio de propietarios.
El reglamento constituye, por tanto, una pieza fundamental para determinar los derechos y obligaciones de los propietarios de las unidades funcionales, así como las reglas relativas al uso de las áreas comunes y privadas. Estas disposiciones también pueden alcanzar a quienes ocupen las unidades en calidad de inquilinos o arrendatarios.
Desde esta perspectiva, el reglamento no es simplemente un documento administrativo. Es el instrumento que permite organizar la convivencia entre los propietarios, estableciendo límites necesarios para evitar que el ejercicio individual de un derecho perjudique los derechos de los demás.
El artículo 7 de la Ley núm. 5038 establece que cada propietario debe atender, a su costa, la conservación y reparación de su propio piso, departamento, vivienda o local. No obstante, no puede realizar innovaciones o modificaciones que afecten la seguridad o estética del edificio, los servicios comunes o el destino previsto en el reglamento.
Asimismo, el propietario debe evitar actividades que perturben la tranquilidad de los vecinos, que sean contrarias a la moral y las buenas costumbres o que puedan comprometer la seguridad del inmueble.
Por ello, una persona puede ser propietaria de un apartamento y, al mismo tiempo, estar jurídicamente limitada para realizar determinadas modificaciones. La propiedad existe, pero su ejercicio debe respetar el régimen de copropiedad y las normas establecidas para garantizar la convivencia.
Áreas comunes, modificaciones y autorización de los condóminos
Uno de los aspectos más importantes dentro del régimen de condominios corresponde a la distinción entre áreas de propiedad exclusiva y áreas comunes. Como regla general, aquellas partes del inmueble que no estén determinadas como pertenecientes exclusivamente a una unidad funcional se consideran áreas comunes de los propietarios.
Entre estas áreas puede encontrarse el techo del edificio, salvo que el reglamento de condominio establezca una disposición diferente conforme al régimen jurídico aplicable. En consecuencia, un propietario no puede apropiarse unilateralmente de un área común ni realizar construcciones sobre ella sin cumplir con las exigencias legales y reglamentarias.
La Ley núm. 5038 establece, en su artículo 8, que se requiere el consentimiento de todos los propietarios para construir nuevos pisos o realizar obras o instalaciones nuevas que afecten el edificio o sus dependencias, salvo que exista una disposición contraria en el reglamento. También se requiere el consentimiento de todos los propietarios para modificar determinados acuerdos relacionados con las cosas comunes o con las limitaciones de la copropiedad.
Esto explica por qué la construcción de una terraza, gazebo u otra estructura en un área común no puede depender exclusivamente de la voluntad del propietario de una unidad. Cuando la obra afecta una parte común, deben observarse las reglas establecidas por la ley y por el reglamento del condominio.
La jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia ha reconocido la importancia de estas limitaciones. En una decisión de su Tercera Sala, de fecha 29 de septiembre de 2019, se ordenó la demolición de una terraza construida en contravención del artículo 8 de la Ley núm. 5038 y de una resolución municipal.
De igual manera, la jurisprudencia ha reconocido que el techo puede constituir un área común y que la realización de determinadas construcciones sobre este requiere observar las reglas correspondientes del régimen de condominio.
Otro aspecto importante es que un apartamento constituye una unidad funcional, por lo que no puede venderse únicamente una parte de la propiedad exclusiva como si se tratara de una unidad independiente, salvo que jurídicamente pueda efectuarse la correspondiente modificación y división conforme a las normas aplicables.
En definitiva, las limitaciones establecidas por la Ley núm. 5038 y por el reglamento del condominio no representan una negación del derecho de propiedad. Su finalidad es establecer las condiciones necesarias para que ese derecho pueda ejercerse respetando la seguridad, la estructura del inmueble, las áreas comunes y los derechos de los demás propietarios.
Por esta razón, antes de realizar cualquier modificación física, cambio de uso, construcción o intervención que pueda afectar una unidad o un área común, resulta fundamental consultar el reglamento del condominio y verificar las autorizaciones requeridas por la ley.
El verdadero alcance del derecho de propiedad dentro de un condominio se encuentra precisamente en ese equilibrio: el propietario tiene derecho a gozar, disfrutar y disponer de su bien, pero debe ejercer esas facultades respetando las normas que regulan la vida en comunidad.
Referencias
- Tribunal Constitucional de la República Dominicana, sentencias TC/0088/12, TC/0137/13, TC/0185/13 y TC/0399/17.
- Ley núm. 5038, de fecha 21 de junio de 1958, sobre Condominios, especialmente artículos 7 y 8.
- Suprema Corte de Justicia, Tercera Sala, sentencia núm. 14, de fecha 29 de septiembre de 2019, B.J. 1308, pp. 4966-4976.
- Suprema Corte de Justicia, Tercera Sala, sentencia núm. 11, de fecha 19 de marzo de 2014, B.J. 1240.
- Suprema Corte de Justicia, Tercera Sala, sentencia núm. 18, de fecha 20 de febrero de 2013, B.J. 1227.
- Suprema Corte de Justicia, Tercera Sala, sentencia núm. 87, de fecha 28 de febrero de 2020, B.J. 1311, pp. 3290-3297
Por: Lic. Romeo Trujillo Arias/abogado.
